华体会hth体育-中国物权法与房地产项目转让

发布时间：2024-08-15 作者：华体会hth体育

导读：中国物权法与房地产项目让渡的法令风险预防和其节制 2007年3月16日，十届全国人年夜五次会议颠末当真审议，慎重地经由过程了《中华人平易近共和国物权法》，自2007年10月1日实施。作为规范财富关系的平易近事根基法令，物权法势必对

中国物权法与房地产项目让渡的法令风险预防和其节制

2007年3月16日，十届全国人年夜五次会议颠末当真审议，慎重地经由过程了《中华人平易近共和国物权法》，自2007年10月1日实施。作为规范财富关系的平易近事根基法令，物权法势必对我国社会的各行各业发生分歧水平的影响，此中房地产行业遭到的法令影响应尤其显著。物权，是指权力人依法对特定的物享有直接安排和排他的权力，包罗所有权、用益物权和担保物权。这里的物，首要是指有形财富，包罗不动产和动产。不动产是指不成移动的有形财富，如地盘和衡宇、林木等地上附着物。动产是指不动产之外的物。房地产行业几近触及了物权法的所有调剂对象，如地盘，衡宇等。因篇幅所限，本文重点阐发我国《物权法》相干划定对房地产项目让渡的法令影响，并对房地产项目让渡进程中分歧阶段的风险节制提出定见和建议，以期对我国物权法实施后若何运作房地产项目让渡供给鉴戒与参考。

1、房地产项目让渡的界定

房地产项目让渡是指房地产开辟企业在开辟进程中，将具有必然前提的全部房地产项目让渡给他人的行动。这里的项目，是指已具有开工前提或已开工但还没有最先预售的扶植工程。所谓具有开工前提是指扶植工程已立项，获得地盘利用权证，地盘已完成“三通一平”和勘察、设计工作，设计方案已取得计划部分核准并已获得施工许可证。所谓已开工但还没有最先衡宇预售，是指扶植工程已最先根本施工，但尚不具有法令划定的预售前提，未领取《商品房预售许可证》。因为房地产开辟常常投资额庞大、开辟周期较长，房地产市场转变不定，为和时规避、转移经营风险，投资者会经由过程让渡房地产项目来实现项目收益。

实践中，房地产项目让渡首要存在两种体例：

房地产开辟项目让渡

房地产开辟项目让渡，是指权力人将其具有的扶植工程项目出卖给受让人，两边就转受让该项目确立权力义务关系的平易近事行动。我国《城市房地产治理法》第三十八条、第三十九条对房地产开辟项目让渡作出了明白规范，“以出让体例获得地盘利用权的，让渡房地产时，该当合适以下前提：依照出让合同商定已付出全数地盘利用权出让金，并获得地盘利用权证书;依照出让合同商定进行投资开辟，属在衡宇扶植工程的，完成开辟投资总额的百分之二十五以上，属在成片开辟地盘的，构成工业用地或其他扶植用地前提。让渡房地产时衡宇已建成的，还该当持有衡宇所有权证书。”“以划拨体例获得地盘利用权的，让渡房地产时，该当依照国务院划定，报有核准权的人平易近当局审批。有核准权的人平易近当局准予让渡的，该当由受让方打点地盘利用权出让手续，并遵照国度有关划定缴纳地盘利用权出让金。以划拨体例获得地盘利用权的，让渡房地产报批时，有核准权的人平易近当局依照国务院划定决议可以不打点地盘利用权出让手续的，让渡方该当依照国务院划定将让渡房地产所获收益中的地盘收益上缴国度或作其他处置。”我国《城市房地产开辟经营治理条例》第二十一条对房地产开辟项目标让渡手续作了进一步的具体划定，“让渡房地产开辟项目，让渡人和受让人该当自地盘利用权变动挂号手续打点终了之日起30日内，持房地产开辟项目让渡合同到房地产开辟主管部分存案”。由此我们也能够看出，房地产开辟项目标让渡本色上还是地盘利用权的让渡。

房地产项目公司让渡

今朝，不管国度仍是处所，对房地产项目公司均无系统或专项划定，但现实上注册挂号的房地产项目公司在我国早已年夜量存在。跟着房地产市场的成长，投资者发现设立房地产项目公司可以公道地规避市场和法令上的诸多风险，是以投资者每开辟一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开辟特定的房地产项目而成立的房地产开辟有限公司。房地产项目公司让渡就是指投资者注册成立房地产开辟有限公司，然后将其持有的公司股权让渡给第三人。这类让渡是以公司股权让渡体例实现房地产项目让渡以到达房地产项目投资主体更替的目标。

从我法律王法公法律相干划定可以看出，房地产开辟项目让渡具有审批手续过繁，耗时太久，买卖本钱太高等错误谬误。是以，在实践操作中，投资者常常避开直接的房地产项目让渡情势，而以让渡房地产项目公司股权的体例实现房地产项目让渡，即投资者将其持有的方针房地产项目公司的股权让渡给第三人，从而由受让方间接获得房地产项目。在公司股权让渡的情势下，让渡标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体转变而天然转移，是以不需打点房地产项目权属变动挂号等手续，从而可以高效、简洁、低本钱地实现房地产项目标让渡。今朝，我法律王法公法律对以股权让渡体例让渡房地产项目并没有制止性划定，这类让渡体例在实践操作中被普遍采取，但实践中胶葛不竭，若何提防和节制房地产项目让渡进程中的法令风险不成小觑。在房地产项目让渡中，法令风险首要集中在方针房地产项目公司股权受让方，本文将连系我国《物权法》的最新划定，从保护股权受让方的好处动身，对以股权让渡的体例实现房地产项目让渡的法令风险和其节制提出建议。

2、我国《物权法》对房地产项目标法令影响

房地产项目公司股权分歧在让渡一般公司的股权让渡，其首要目标是获得房地产项目标现实节制权并获得收益。是以，在房地产项目公司股权让渡进程中，除提防一般股权让渡的法令风险以外，更主要的是提防让渡的房地产项目自己存在的各类法令风险，假如房地产项目没法正常开辟，那末股权让渡也就掉去了意义。新公布并行将实施的《物权法》诸多划定对我国房地产项目有较年夜的法令影响，该当予以特殊正视。

《物权法》的物权变更轨制与房地产项目标正当性

房地产项目自己是不是正当是房地产项目让渡的条件前提。审查房地产项目标正当性的要害在在：方针房地产项目否权属清楚、有无瑕疵或其他隐患。即方针房地产项目正当获得了国有地盘利用权，这是房地产项目让渡的根本。

起首，按照我国《物权法》第九条之划定：“不动产品权的设立、变动、让渡和覆灭，经依法挂号，产生效率;未经挂号，不产生效率，但法令还有划定的除外”，房地产项目公司不但要签定了《国有地盘出让合同》，还必需依法打点了地盘利用权的挂号手续，非经依法挂号，则房地产项目公司还没有获得地盘利用权。

其次，按照我国《物权法》第十四条、第十七条之划定：“不动产品权的设立、变动、让渡和覆灭，遵照法令划定该当挂号的，自记录在不动产挂号簿时产生效率。”“不动产权属证书是权力人享有该不动产品权的证实。不动产权属证书记录的事项，该当与不动产挂号簿一致;记录纷歧致的，除有证据证实不动产挂号簿确有毛病外，以不动产挂号簿为准。”审查房地产项目公司是不是获得地盘利用权，不但要检验《国有地盘利用证》是不是正当有用，还该当核实其上国有地盘利用证记录的事项与不动产挂号簿是不是一致，如纷歧致，该当以不动产挂号簿为准。

另外，房地产项目开辟还必需合适我国《城市房地产治理法》和《城市房地产开辟经营治理条例》的相干划定，如：房地产开辟是不是依照地盘利用权出让合同商定的地盘用处、开工开辟刻日开辟地盘，是不是跨越出让合同商定的开工开辟日期还没有开辟，是不是会被行政惩罚或无偿收回地盘利用权;房地产项目是不是合适有关法令、律例的划定和建筑工程质量、平安尺度、建筑工程勘测、设计、施工的手艺规范和合同的商定，即处在开辟分歧阶段的地上建筑物已打点了正当的核准手续，即已取得地盘利用权证、扶植用地计划许可证、扶植工程计划许可证、预售许可证等。

《物权法》的拆迁抵偿轨制对房地产项目标影响

房地产开辟常常离不开衡宇拆迁。按照我国《房地产开辟经营治理条例》第二十二条之划定：“房地产开辟企业让渡房地产开辟项目时，还没有完成拆迁抵偿安设的，原拆迁抵偿安设合同中有关的权力、义务随之转移给受让人。项目让渡人该当书面通知被拆迁人。”是以，房地产项目让渡后，房地产项目公司仍可能面对拆迁抵偿的问题。今朝在房地产市场，“拆迁难”成为遍及问题。跟着《物权法》的正式实行，房地产项目公司股权受让人对房地产项目让渡应当更加谨严，对其法令风险应有更加充实的评估。

我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条划定，“为了公共好处的需要，遵照法令划定的权限和法式可以征搜集体所有的地盘和单元、小我的衡宇和其他不动产。征搜集体所有的地盘，该当依法足额付出地盘抵偿费、安设津贴费、地上附着物和青苗的抵偿费等费用，放置被征地农人的社会保障费用，保障被征地农人的糊口，保护被征地农人的正当权益。征收单元、小我的衡宇和其他不动产，该当依法赐与拆迁抵偿，保护被征收人的正当权益;征收小我室第的，还该当保障被征收人的栖身前提”。“扶植用地利用权时代届满前，因公共好处需要提早收回该地盘的，该当遵照本法第四十二条的划定对该地盘上的衡宇和其他不动产赐与抵偿，并退还响应的出让金。”因而可知，我国物权法加倍严酷地限制了征收据件，细化了抵偿尺度，这势必使我国现行的征收拆迁抵偿轨制产生倾覆性的转变，无疑会增添房地产开辟的本钱，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开辟的速度。

《物权法》的相邻关系轨制对房地产项目标影响

跟着城市化的成长，在现代都会，建筑物的透风、采光和日照问题日趋成为社会存眷的问题之一。因为城市地盘价值的晋升，致使建筑物之间的距离比曩昔缩小，高层建筑进一步普和，这些转变使得建筑物相邻关系的胶葛日趋增多，特别是在透风、采光和日照等方面的矛盾愈来愈多。是以，我国《物权法》在《平易近法公例》的根本上专设一章划定了相邻关系轨制，并对透风、采光和日照的问题作了明文划定，其第八十九条划定：“建造建筑物，不得背反国度有关工程扶植尺度，故障相邻建筑物的透风、采光和日照。”

按照上述法令划定，新建的建筑物不得故障相邻建筑物的透风、采光和日照，即便获得了扶植工程计划许可证，证实建筑行动是正当的，但只要致使临近建筑物的透风、采光和日照没有到达划定的最低尺度，也该当认为给临近住户造成了糊口上的故障，该当承当响应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时，该当留意房地产项目是不是合适国度有关工程扶植尺度，与临近的建筑连结必然的距离和恰当的高度，以避免故障相邻建筑的透风、采光和日照，为往后产生没必要要的胶葛与经济损掉埋下隐患。是以，假如一个房地产项目在扶植进程中已与周边的单元和居平易近发生的矛盾十分重要时，房地产项目公司股权受让人就需要稳重斟酌，由于这些矛盾的存在可能会造成工期年夜年夜延期，也会对房地产项目发生较年夜的负面影响。

《物权法》的扶植用地利用权轨制对房地产项目标影响

跟着经济与社会的成长，对地盘的需求量愈来愈年夜，地盘分条理操纵的问题也日趋凸起。可是，在《物权法》出台之前，我国还没有专门对地盘分条理操纵进行规范的法令、律例，统一宗地盘上只能存在一个地盘利用权，这使得实际中一些专门操纵地下或地上空间的权力性质变得不明白，相干举措措施的权力人的权力也得不到确认与庇护。

我国《物权法》第一百三十六条专门就地盘分条理操纵加以规范，“扶植用地利用权可以在地盘的地表、地上或地下别离设立。新设立的扶植用地利用权，不得侵害已设立的用益物权”。这就要求，设立扶植用地利用权必需界定每扶植用地利用权具体占用的空间，即标明扶植用地占用的面积和四至，建筑物、修建物和从属举措措施的高度和深度，使扶植用地利用权人行使权力的规模得以肯定。好比，统一块地盘地下10米至地上70米的扶植用地利用权出让给甲公司建写宇楼;地下20米至40米的扶植用地利用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让扶植用地利用权时，分歧条理的权力人是依照一样的划定获得地盘利用权的，在法令上他们的权力和义务是不异的，只不外其利用权所占用的空间规模有所区分。

是以，房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目让渡时必需特殊留意房地产项目标扶植用地利用权出让合同中建筑物、修建物和其从属举措措施占用的空间是不是合适其房地产开辟的需要，扶植用地利用权受让后是不克不及随便改变的，以避免没法知足投资需求而发生没必要要的损掉。

《物权法》的担保物权轨制对房地产项目标影响

我国《物权法》在《担保法》的根本上，按照实践中呈现的一些环境、新问题，充实接收国外担保物权立法的进步前辈经验，对担保物权轨制作了弥补、点窜和完美，扩年夜了可担保财富的规模，实现了从“依法可以典质的其他财富”到“法令、行政律例未制止典质的其他财富都可设定典质”的改变并增添了浮动典质、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等划定。

上述法令划定一方面年夜年夜拓宽了企业的融资渠道，另外一方面也为企业并购中准确判定方针企业的资产增加了较年夜障碍。在房地产项目公司股权让渡中，为了清晰地判定股权的价值，股权受让方必需对房地产项目公司的资产有十分充实的领会。除领会方针房地产公司的有形资产和欠债，还必需判定方针公司是不是存在或有债务，便是否存在对外担保。因担保物权如欲产生法令效率或匹敌第三人的效率，必需打点挂号，这就要求股权受让人该当和时到相干挂号主管部分查询核实，如方针房地产公司地点地的房地产治理部分、国有地盘治理部分、工商行政治理部分、交通运输东西治理部分、证券挂号结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部分细心核实相干真实环境，才可能最年夜水平地下降投资风险。

3、房地产项目让渡进程中分歧阶段的风险节制

房地产项目让渡触及金额庞大、法令规范浩繁、法式复杂，其顺遂运作绝对离不开法令专业人士的指点与介入。法令专业人士接管股权受让方的拜托后，该当从以下几个阶段对房地产项目让渡的法令风险予以预防和节制。

前期尽职查询拜访阶段

前期尽职查询拜访阶段是房地产项目让渡进程中最根本、最主要、最焦点、最要害的阶段，该阶段对肯定房地产项目让渡的可行性、股权的对价、风险提防等主要身分起着决议性的感化。此阶段尽职查询拜访工作可否有用展开将直接决议房地产项目让渡的成败。总的来讲，尽职查询拜访的根基原则就是查询拜访一切可能影响股权受让方好处的身分。具体来讲，该当首要从以下几个方面考查：

1.方针公司的正当性与经营环境

这部门尽职查询拜访工作与一般公司股权让渡的查询拜访工作不同不年夜，就是对方针房地产公司的整体环境进行谨慎的查询拜访与评估，包罗：

公司的根基资料，如公司是不是正常经营，公司股东是不是主体适格，让渡标的是不是适格，对外让渡是不是正当。这类信息可以到公司居处地公司挂号机关查询工商挂号详档，并到方针公司核实与工商挂号是不是一致。

公司的天资品级和年检环境。按照我法律王法公法律划定，房地产开辟企业该当依法申请审定企业天资品级。未获得房地产开辟天资品级证书的企业，不得从事房地产开辟经营营业。房地产开辟企业的天资实施年检轨制。各天资品级企业该当在划定的营业规模内从事房地产开辟经营营业，不得越级承当使命。是以，方针公司的天资品级是房地产项目开辟可否顺遂进行的条件，该当到扶植行政主管部分核实方针公司的天资品级和年检环境，并肯定方针公司具有承当方针房地产项目开辟的天资。这有别在一般公司的股权让渡要求，应特殊留意。

公司的经营环境。如年检陈述，财政、税收环境等。法令专业人士首要审查公司对外签订的合同和其实行环境。特殊是公司的对外担保环境应重点审查。如前所述，新公布并行将实行的物权法年夜年夜拓宽了公司担保财富的规模，这无疑增添了核实公司对外担保真实环境的难度。法令专业人士该当按照我国物权法和担保法的相干划定，一一到相干挂号机关核实，以期最年夜水平地反应公司的实际状态。

2.方针房地产项目标正当性与开辟环境

方针房地产项目是不是正当和可否顺遂开辟以获得投资回报才是房地产项目公司股权让渡的终究目标。是以，这部门尽职查询拜访工作相当主要。连系前述物权法对房地产项目标法令影响的阐发，该当重点从以下几个方面斟酌：

审查房地产项目标正当性

即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，并充实斟酌可能存在的风险。房地产项目资产权属是不是明白、清楚、无瑕疵，地盘利用权是不是依法获得、获得体例、地盘用处、利用年限和建筑物的占用空间、项目标设计用处等是不是合适受让方的投资需求，相干审批手续是不是已依法办妥，若有无扶植用地计划许可、扶植工程计划许可证、施工许可证等。

项目开辟环境

是不是存在还没有拆迁终了、需受让方承当拆迁抵偿责任的风险;项目计划是不是公道、有没有超计划的环境;项目标相邻关系是不是存在胶葛或潜伏危机等。

合同签定阶段

经由过程前述的尽职查询拜访工作，股权受让方该当已对方针房地产项目让渡存在的各类法令风险有了比力清晰的熟悉。既然是法令风险，就意味着其实不必定会产生。只要采纳得当的办法，年夜部门法令风险是可以事前预防或获得有用节制的。固然，这离不开严谨、规范的合同文本，将房地产项目让渡各方的权力义务、背约责任等予以明白固定。假如将房地产项目让渡比作“炒菜”的话，那末，尽职查询拜访工作只是供给了“做菜”的丰硕“原料”，可以或许获得“甘旨可口的好菜”则依靠在成熟高深的合同条目设计的法令手艺。

对房地产项目公司股权让渡来讲，区分在一般公司股权让渡合同的特殊条目有：

鉴在条目

该条目首要表述方针公司的环境;股权让渡方的主体资历、持有方针公司的股权和让渡该股权的意愿;股权受让方的主体资历、受让该股权的意愿;方针房地产项目标环境，包罗：项目概况：坐落地址、项目性质、四至、占地面积、有关计划指标等，地盘近况：项目让渡时地盘利用权性质、获得体例和利用刻日,项目近况：项目报批近况包罗计划参数并列明获得的批文，项目动拆迁、开辟近况，项目触及的地盘或工程的权力限制环境等，以便为下一步合同内容的论述奠基一个事实根本。

声明与包管条目

该条目目标是为了提防风险、布施背约和处置法令胶葛。该条目首要表述和包管当事人两边主体适格、诚信履约和意思暗示真实。特别是有关价钱的条目，股权让渡的价钱与让渡方出资额、方针公司的净资产、房地产项目标开辟有重年夜关系。让渡股权的价钱包罗让渡股权所包括的各类股东权力和义务，但不包罗出让方隐瞒的债务或该当表露的事实。这是判定当事人是不是诚信实行表露义务的根本。

过渡期条目

股权让渡合同签定后，从签定之日到股权交割日之间有一段过渡期。过渡期条目首要划定当事人两边在过渡时代的权力义务，如让渡方妥帖经营和治理方针公司，不得有减损方针公司资产或其他好处的行动，让渡方签定新的重年夜合同或有重年夜投资应收罗受让方赞成，受让方先期进入方针公司加入公司经营治理等事项。该条目的首要目标是为了增进股权交付工作的顺遂进行，和保护受让方在过渡时代的好处。

除上述条目��hth��.txt以外，房地产项目公司股权让渡合同中还包罗当事人条目、股权让渡标的和交付条目、价钱条目、保密条目、背约责任条目、不成抗力条目、争议解决体例条目等，因与一般股权让渡合同相干条目共性较多，在此不再赘述。

合同实行阶段

股权让渡合同签定并生效后，其实不会天然产生股权让渡的法令结果。股权让渡合同的生效与股权让渡的生效是有区分的。股权让渡合同的生效是指对合同当事人发生法令束缚力的问题，股权让渡的生效是指股权什么时候产生转移的问题，即受让方什么时候获得股东身份的问题，二者不克不及混为一谈。股权让渡合同无效或不生效，股权让渡也不生效。即便在股权让渡合同生效后，也尚需当事人的恰当实行，股权让渡才能实现。

不外，在严酷预备了前述的风险提防工作后，合同顺遂实行天然就是瓜熟蒂落的了。在股权让渡合同的实行方面，让渡方的首要义务是向受让方转移股权，受让方的首要义务是依照商定向让渡方付出让渡款。股权让渡合同的标的为股权，让渡方的交付义务现实上只是表现为对公司的一种通知义务，即让渡方将股权让渡的事实和要求公司打点变动挂号手续的意思正式以书面体例通知公司的行动。按照我国《公司法》的相干划定，将股权让渡成果记录在股东名册是公司的义务。与股权让渡有关的公司章程点窜、变动工商挂号等事项，也应由公司打点。公司未和时实行义务的，受让人可以告状公司，公司应承当响应的责任。股权让渡合同生效，房地产项目公司将新股记录在公司股东名册，并到公司挂号机关打点变动挂号后，股权让渡生效，并具有匹敌第三人的效率。

至此，房地产项目让渡正式完成，可是股权受让方仍该当以房地产项目公司名义从事房地产开辟经营行动。