导读： 工程价款的优先受偿权与商品房预购人权力优先位序问题 最高人平易近法院法释[2002]16号批复第二条划定：“消费者交付商品房的全数或年夜部门价款后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得匹敌买收人。”虽然，我们不否定

工程价款的优先受偿权与商品房预购人权力优先位序问题

最高人平易近法院法释[2002]16号批复第二条划定：“消费者交付商品房的全数或年夜部门价款后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得匹敌买收人。”虽然，我们不否定这条注释充实斟酌实际状态，对相干权力的冲突进行了一种好处均衡后，得出了如许的结论并作出响应划定，对买房人的好处进行了足够庇护，但事实上也极年夜了的侵害了承包人和其相干劳动者的好处，是以对该条批复的正当和其公道性值得进�����hth����.txt一步的商议和会商。起首，对两种权力的性质进行阐发。购房人在未获得衡宇产权之前其享有的仅仅是一种要求权，最多也只能是有的学者称为的具有物权性质的债权，而扶植工程优先受偿权不管定为是法定典质权或是优先权，正如前面所述应属法定担保物权，其应优先在购房人的权力;

其次，从对两种权力庇护的本色内容看，都触及到根基保存权的问题，买房人的栖身权该当予以庇护，而扶植工程价款中也包括有工人的工资，而实际中拖欠工人工资的环境也很凸起，是以，这两种权力熟重熟轻生怕难以进行简单的权衡。其三，从实际的环境来看，商品房生意采取按揭预购的环境比力遍及。在这类按揭典质贷款的法令关系中，触及到三个合同和三方当事人，即购房人和开辟商签定的商品房预售合同、衡宇采办人与贷款银行之间签定的典质贷款合同和出售衡宇的开辟商与贷款银行之间签定的担保合同。在购房人还清贷款本息前，即便衡宇建成，房产证由贷款银行把握治理。如到期，购房人不克不及还清贷款，贷款银行有权处罚房产并就房款优先受偿。是以，在相当长的时候中，衡宇的权力归属处在不肯定状况，并且会呈现银行比承包人的法定权力优先行使商定典质权的悖论。假如进一步把银行拨付给开辟商的贷款认定为购房者已付的房款，则绝年夜大都购房人在工程完工时都已交付全数或年夜部门购房款，在这类环境下承包人优先受偿的法令划定根基上是形同虚设，扶植工程款优先受偿的可能性根基不复存在。其四，从实践中看，购房者其实不都是用在本身栖身，第二次购房用在投资的环境年夜量存在。这也需要辨别购房者是不是属在消费者，从而增添了社会本钱。

第五，从已公布《物权法》的相干划定看，不动产以挂号为成立要件获得确认，这一原则该当严酷遵守，不克不及仅仅以庇护一方好处为由随便否认。是以，该当对峙扶植工程款优先受偿的轨制。至在对购房消费者的庇护可以采取其他方式，如加年夜对开辟商的监管赏罚力度，如呈现拖欠工程款进而致使购房消费者的好处不克不及实现，可划定按讹诈予以双倍退赔，同时鉴在扶植工程款优先受偿权不以挂号为成立要件而以法令划定自己具有公示性的感化的非凡性，而公家对法令领会有限，可要求开辟商在商品房发卖中必需向购房者昭示《合同法》第二百八十六条的划定内容，以加强消费者对风险的预知和提防。

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