导读： 扶植工程承包人法定典质权的效率 就其效率而言，法定典质权优先在经挂号的商定典质权与发包人的其他债权，此点殆无疑义，司法注释对此也予以明白。问题在在，在所扶植商品房已进行预售或发卖的环境下，承包人与购房人

扶植工程承包人法定典质权的效率

就其效率而言，法定典质权优先在经挂号的商定典质权与发包人的其他债权，此点殆无疑义，司法注释对此也予以明白。问题在在，在所扶植商品房已进行预售或发卖的环境下，承包人与购房�����hth����.txt人之间的关系应若何处置。我国的物权轨制虽未臻完美，但物权法定的原则已根基确立，不动产品权的转移以挂号为前提，与此相配套的还商品房生意合同的挂号轨制。经挂号的商品房买受人可匹敌包罗典质权人在内的其他债权人，但经挂号的商品房买受人是不是可匹敌承包人的法定典质权则存有疑问。我们认为，经挂号的商品房买受人对该商品房享有的权力是一种物权性质的权力，承包人法定典质权虽可匹敌典质权和其他债权，但应不具有匹敌经挂号的买受人的效率。但未经挂号的买受人对该商品房享有的是纯洁的债权，是以承包人的法定典质权优先在未经挂号的买受人的债权。

使人存眷的是，司法注释划定法定典质权不克不及匹敌已付出全数或年夜部门购房金钱的消费者，这应理解为基在好处权衡斟酌对法条作出的限缩注释。有学者指出，消费者好处属保存好处，应优先在承包人的经营好处，是以应对消费者进行非凡庇护。可是，对消费者与一般商品房采办人的区分存在认定上的问题。我国《消费者权益庇护法》第二条划定：“消费者为糊口需要而采办、利用商品或接管办事，其权益受本法庇护”。可见立法是从合同签定的目标来判定是不是属消费者，非为糊口需要采办则不属消费者。这一点也是浩繁法院不撑持知假买假并索赔的“王海现象”的法令根据。从实际来看，房地产作为一种主要的投资体例，有相当数目的购房人其实不是为了糊口需要而购房，其购房目标或是为了投资，或是为了经商需要，这类现象在年夜中城市年夜量存在。在此景象承包人是不是可以购房人不是消费者为由进行匹敌呢

从《消费者权益庇护法》上述划定来看，承包人应可进行匹敌，但在举证方面将面对极年夜坚苦，并且合同法第286条划定承包人行使法定典质权时其实不需要进行诉讼，是以当购房人与承包人就此发生争议时，也缺少有用的司法布施法式。我们认为，对消费者的认定应采纳较为宽松的立场，购房者只需证实其与发包人存在购房合同且付出了全数或年夜部门购房款便可，如承包人有贰言，应由承包人承当举证责任。但对消费者的认定应有以下尺度：第一，消费者应为天然人，非天然人不克不及成为法令意义上的消费者，个别工商户等非凡天然人也可成为消费者。第二，消费者所购衡宇计划用处应为室第或室第式公寓等用在栖身的商品房，写字楼、商铺等商品房的采办者不克不及认定为消费者。需最少两个前提同时知足的商品房买受人材能匹敌承包人的法定典质权。但对经挂号或已打点产权过户的商品房买受人，不管是不是属消费者，其都可匹敌承包人的法定典质权。

承包人法定典质权既是一种优先受偿权，在发包人破产时，其受偿效率应位在员工工资、福利和税款以后，典质权和其他债权之前。如发包人宣布破产在工程完工或合同商定的工程完工之前，因为承包人法定典质权的发生系基在扶植工程合同的行动，而非工程完工的事实，是以承包人自可主张破产财富的优先受偿权。

合同法第286条并未划定承包人债权的规模，只划定为“价款”。前述司法注释将价款作了分歧在担保法关在典质权受偿规模的狭义注释，仅包罗为承包报酬扶植工程应付的工作人员报答、材料款等现实支出费用，包罗其付垫资工程费用，但不得包罗承包人因发包人背约所酿成的损掉。该司法注释的起点多是出在对发包人其他债权人好处的庇护，但其是不是完全合适合同法的立法本意，则颇值商议。本文在此无意就此深切会商，但该司法注释在概念上最少不敷周延，在操作层面上不敷严谨。扶植工程合同商定的价款除承包人现实支出的工作人员报答和材料款外，还包罗承包人应得利润，而司法注释并未明白承包人是不是可就该部门主张优先受偿。另外，因为合同律例定承包人行使法定典质权不需颠末诉讼法式，是以承包人的现实支出费用数额的认定也存在必然的坚苦，对其他债权人可能晦气。我们认为，即使对价款作狭义注释，也应包罗承包人应得利润。如因发包人未按时付出价款而致工程未能在合同商定的工期落成，则承包人只能就其现实支出费用主张优先受偿权尚在情理当中，在扶植工程已落成的环境下，还要求承包人只能就现实支出费用主张优先受偿则似与合同法立法本意相悖，此时承包人理应可就扶植工程合同商定的价款主张优先受偿权。

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